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新市街律师讲法|宅基地房屋征收补偿你还存在哪些认识误区?读完它你就知道了

| 【图文记者 梁露】【编辑 邓菲菲】 | 2021-04-29 22:59:20






即日起,微社区e家通平安新市与新市平安促进会联合推出“律师讲法”栏目,该栏目将以普法为目的,寻找与新市街坊息息相关的热点问题,收集真实案例,安排社区律师进行专业解答,以案说法,提高百姓法律素质和用法水平。


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农村宅基地上房屋是农民得以安身立命的居住用房,对其的征收拆迁直接牵涉被拆迁农民的重大切身利益。其补偿标准、原则无疑是老百姓最为关心的现实问题。但是农村征地拆迁过程中,由于流程不规范,补偿不透明、信息不对等问题导致征地拆迁矛盾频发。那么,老百姓要如何维护自己的合法权益?在宅基地房屋征收补偿上究竟还存在哪些误区?


此次新市街平安促进会律师讲法栏目邀请到广东诺臣律师事务所宋静律师为我们解答宅基地房屋征收补偿款的那些事~



广东诺臣律师事务所宋静律师




宅基地房屋征收补偿的三大误区


1、问:有房就可以有补偿?

答:不一定,以下五种情况存在无补偿风险

(1)未经乡村规划许可,没有报建;

(2)发了乡村规划许可证,但建筑物状况和许可证内容不一致;

(3)超出了宅基地使用权规定的面积;

(4)与相邻宅基地的使用权,存在重叠状况;

(5)房屋是在预征收公告发布后,进行抢建的。


2、问:那么有报建就可以有补偿吗?

答:宋静律师表示,有报建的应当属于合法建设,但是仍然存在例外情况:

(1) 仅向村委会报建,未向乡镇政府、县自然资源局报建,等于报建未成功。

(2)向自然资源部门报建通过,但房屋地址位于河道内,未经水务部门的批准,仍属于违法建设。


3、问:有宅基地使用权证或者不动产权证,是否可以拿补偿?

答:是可以的,但是以下情况是否存在,老百姓们需要在此注意下,

(1)宅基地与别人的四至重叠,则需要先处理权属纠纷;

(2)宅基地证获得了国土部门的许可,但占用了河道或林地,则宅基地证可能被水务局、林业局撤销。



同时,对于农村宅基地的历史遗留问题,宋静律师也做出相关了归纳和整理。农村宅基地历史遗留问题是指:在2018年2月26日之前(含26日)已建成房屋,因历史原因未办理合法用地手续,且在2017年变更调查数据成果中为建设用地的宅基地。


据了解,1982年《村镇建房用地管理条例》出台之前建设的老房子即使没有报建和产权证,也可拿补偿。而关于广州农村宅基地的违法建设,则是按照不同时期相关法条规定,来执行实施:


1967年之前

广州市关于贯彻实施《城乡规划法》的意见(2010.7.19)1967年以前的违法建设一般可不作追究,从宽处理。


1967.1.1--1977.12.31

一九六七年一月一日至一九七七年十二月三十一日(即市革委会发出穗革通〔1977〕2号《关于加强城市建筑管理,制止违章私建的通告》以前)期间,国家、集体单位的违章建筑,按建筑报建审批权限,分别由市、区“清理办”作如下处理:

1、在已征地段或历史用地范围内,未经批准报建,或虽经批准,但不按建筑许可证核准事项施工,擅自扩大建筑面积,移动建筑位置者 ,均属违章建筑。上列违章建筑面积,处以每平方米五至十元罚款,允许保留使用。

2、非法占地违章私建的简易建筑和临时设施,都要拆除;


1987.1.1之前

按照广州市城市规划管理办法实施细则(1988.1)第一百四十六条处理 :

一九八七年一月一日前的非法占地或违章用地,按市政府有关清理非农业用地和非法占地,违章用地的规定处理。

一九八七年一月一日以后的非法占地或违章用地,按《中华人民共和国土地管理法》、《广州市城市规划管理办法》以及本细则规定处理。


2007.6.30之前

依据广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法(2007.6.30)

对2007年6月30日之前建设的违法建筑,若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》(市政府令〔2001〕第5号),经村集体批准使用宅基地的,对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积按“拆一补一”复建安置,超出部分建筑面积不予复建安置,按被征收房屋重置价给予货币补偿;不具备复建安置条件的,按照本办法第四十五条实行货币补偿。属于未经村集体批准,私自占地建设的不予复建安置,按建安成本价给予货币补偿。

对2007年6月30日之后建设的违法建筑,不予补偿。


2008年1月1日之前

依据广州市关于贯彻实施《城乡规划法》的意见(2010.7.19)第10条

对于2008年1月1日前发生的历史违法建设行为,应当在2010年12月31日前到城乡规划主管部门申请违法建设处理,由城乡规划主管部门按行为发生时的法律、法规依法处理;

逾期不申请的以及2008年1月1日之后发生的违法建设行为,则按照《城乡规划法》进行处罚。


《中华人民共和国城乡规划法》(2019修正)


第六十四条

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。


第六十五条

在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。


宅基地是农村村民用作居住、生活而占有、利用本集体经济组织所有的土地,小e在这里提醒大家,农村村民建住宅必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村镇建设规划,应有规划、不要对违规建设抱有侥幸心理。


对于宅基地征收补偿,

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